بلتون : مصر الجديدة للإسكان والتعمير | مراجعة القيمة العادلة
(11/19/2018 10:26:00 AM) |
خفض القيمة العادلة إلى 25.25 جنيه/ للسهم إثر تباطؤ تطوير الأراضي
خفّضّنا تقديراتنا للقيمة العادلة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير بنحو 64% لتبلغ 25.25 جنيه/ للسهم مقارنة بـ 70.10 جنيه/ للسهم، نتيجة ما يلي: I) تباطؤ وتيرة تطوير الأراضي الفضاء لتبلغ 17 عام في هليوبارك و 40 سنة في نيوهليوبوليس؛ II) زيادة خطط الدفع لتتراوح بين 9-11 عام (مقابل خمس سنوات فيما سبق)؛ III) تعديل أسعار الأراضي وفقاً لتسعير أراضي العاصمة الإدارية الجديدة؛ IV) زيادة معدل الخصم الخاص بنا إلى 22.5% مقارنة بـ 20.0%. على الرغم من امتلاك شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير محفظة أرض ضخمة غير مستغلة (26.1 مليون متر مربع) تقع في موقع مميز في شرق القاهرة، لا تسير الشركة بالوتيرة اللازمة لمواكبة اتفاقيات تقاسم الإيرادات التي يتم توقيعها خلال الفترة الحالية مع شركات أخرى الشراكة. بالإضافة إلى مواجهة الشركة خلال الفترة الحالية بعض المشاكل المتعلقة بالسيولة (حيث تبلغ السيولة النقدية لديها 7,8 مليون جنيه فقط)، مما سيؤجل مد البنية التحتية لقطع الأراضي الجديدة وبالتالي تباطؤ تطوير الأراضي. بناءً على ذلك، لا نرى محفزات في الأمد القصير لارتفاع السهم. والمحفز الرئيسي هو توقيع اتفاقيات شراكة جديدة مع شركات تطوير عقاري كبرى.
خفض وتيرة تطوير الأراضي الفضاء
خفّضّنا توقعاتنا لوتيرة تطوير الأراضي الفضاء في مشروع نيوهليوبوليس لتصل إلى 40 سنة (مقارنة بـ 16 سنة) وفي مشروع هليوبارك إلى 17 سنة (مقارنة بـ 11 سنة). قمنا بذلك من خلال خفض حجم قطعة الأرض المباعة سنويا بناءً على توجيهات إدارة الشركة مستهدفة بيع 100 فدان (420 ألف متر مربع) من الأرض الفضاء، وهو ما أخذناه معيارا واستخدمناه خلال لحين بيع أراضي الشركة بالكامل . واستخدمنا أيضاً توقعات تحليل الاقتصاد الكلي لدى بلتون بشأن التضخم في زيادة أسعار البيع خلال عام 2019 بنحو 22%، ومن ثم تباطؤ ارتفاعها سنوياً لتصل إلى 5%، مع تضخم تكلفة البنية التحتية بنحو 10% في عام 2019، ثم تضخمها بعد ذلك بنسبة 3%. وبالمثل، خفضنا توقعاتنا لفترة بيع مشروع سوديك إيست من 10 سنوات إلى 14 سنة، مع توقعاتنا بتباطؤ مبيعات المشروع نظراً لتزايد المنافسة في شرق القاهرة من جانب شركات القطاع الخاص والعام.
تعديل أسعار الأراضي نظراً لعدم إمدادها بالبنية التحتية
كانت هيئة المجتمعات العمرانية تطرح أراضي جديدة بكثافة في شرق القاهرة، نظراً لأن الطلب على القطاع العقاري كان في أفضل حالاته خلال الأعوام الأربعة الماضية، حيث ارتفعت أسعار الأراضي بين 1.5-1.8 مرة. ولكن رغم أن أسعار الأراضي في القاهرة الجديدة تتراوح بين 5.0- 7.4 ألف/ للمتر المربع بناء على الأسعار المعروضة مؤخراً في المرحلة الثانية من اتفاقيات تقاسم الإيرادات في 2018، ما زلنا نستخدم سعر 4.5 ألف/ للمتر المربع لبيع قطع الأراضي الصغيرة المتوقع خلال عام 2018 لحين إمداد هذه الأراضي بالمرافق. نرى أيضاً أن مشروع نيوهليوبليس أقل جاذبية في الوقت الحالي نسبة إلى قطعة الأرض المقابلة لها، مدينة المستقبل، الممتدة بالمرافق حالياً. ونشير إلى أن سعر 4.5 ألف/ للمتر المربع هو أخر سعر بيع للمتر لقطع الأراضي الجديدة المطروحة في المرحلة الثانية من العاصمة الإدارية، والتي كلما بعدت مسافتها، كلما قل سعر بيع المتر المربع فيها، لبعد وصول الخدمات إليها.
مد أجال الدفع لبيع الأراضي غير المطورة، بما يتفق مع أجال الدفع التي توفرها هيئة المجتمعات العمرانية
قمنا بزيادة خطط آجال الدفع لبيع قطع الأراضي غير المطورة، بما يتفق مع خطط الدفع التي وفرتها هيئة المجتمعات العمرانية في بيع الأراضي/ اتفاقيات الشراكة مع القطاع الخاص في شرق وغرب القاهرة، وذلك لتتراوح بين 9-11 عام (مقارنة بخمس سنوات فيما سبق). كلما زاد تميز وقابلية موقع الأرض لمد البنية التحتية، كلما انخفضت خطة الدفع التي تنطبق على بيع الأرض غير المطورة. فعلى سبيل المثال، استخدمنا خطة دفع تسعة أعوام لتطوير الأرض في مشروع هليوبارك و11 سنة في مشروع نيوهليوبوليس.
HELI EY، السعر الحالي: 18.94 جنيه، القيمة العادلة: 25.25 جنيه، التوصية: شراء
 |
|