بلتون | تعلق على مؤشرات نتائج أعمال الربع الرابع لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير من العام المالي 2017/2018
(8/5/2018 10:10:41 AM) |
تراجع الأرباح بنسبة 61% على أساس سنوي نتيجة تباطؤ مبيعات الأراضي وارتفاع التكاليف
أصدرت شركة مصر الجديدة المؤشرات المالية لنتائج أعمال الربع الرابع من العام المالي 2017/2018، والتي أظهرت تسجيل الشركة أرباح بقيمة 130 مليون جنيه، بانخفاض 61% مقارنة بالربع الرابع من العام المالي 2016/2017 وارتفاع 113% مقارنة بالربع الثالث من العام المالي 2017/2018. جاء الهبوط الحاد للأرباح نتيجة تباطؤ مبيعات الأراضي خلال ربع العام، وارتفاع تكاليف التنفيذ بعد تعويم الجنيه وخفض الدعم. وفقًا لبيان الشركة، إذا كانت الشركة تابعت بيع الأراضي خلال العام، كان صافي الربح سيسجل أرباحاً إضافية بنحو 135 مليون جنيه وبالتالي سيسجل نمواً على أساس سنوي.
إيرادات الربع الرابع من العام المالي 2017/2018 تنخفض أيضاً بنسبة 31% نتيجة تباطؤ مبيعات الأراضي
بلغ صافي الإيرادات 394 مليون جنيه في الربع الرابع من العام المالي 2017/2018، منخفضاً بنسبة 31% على أساس سنوي رغم ارتفاعه بنسبة 69% على أساس ربع سنوي. مما يعني تسجيل إجمالي إيرادات تقدّر بـ 937 مليون جنيه في العام المالي 2017/2018 بأكمله، بارتفاع 1% عن العام السابق. وهو ارتفاع طفيف نظراً لاختيار الشركة توقيع اتفاقيات تقاسم إيرادات بدلاً من بيع أراضي غير مطورة. أشارت إدارة الشركة إلى أنها في حال باعت قطع أراضي جديدة خلال العام، كانت ستسجل إيرادات إضافية بنحو 280 مليون جنيه ولكنها فضلت السعي إلى توقيع اتفاقيات تطوير مشترك.
شركة مصر الجديدة تقرر وقف بيع الأراضي الغير مستغلة وتسعى لتوقيع اتفاقيات تقاسم إيرادات جديدة
على الرغم من الهبوط الحاد الذي شهدته المؤشرات المالية الربع سنوية للشركة، لم تكن نتائج الأعمال سلبية على النحو الواضح. نشير إلى أن هبوط الإيرادات راجعاً بشكل أساسي من انخفاض مبيعات الأراضي بعد قرار الشركة التوقف عن بيع أراضي غير مطورة و السعي لتوقيع اتفاقيات تقاسم إيرادات بدلًا من ذلك لأراضيها الغير المستغلة، مما يعود بمنفعة اقتصادية أعلى (مقارنة ببيع الأراضي غير المطورة). من الجدير بالذكر أن شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير تمتلك 24.1 مليون متر مربع من الأراضي غير المطورة في نيوهليوبوليس وهليوبارك، المعتمد نموذج الأعمال فيهما على بيع قطع أراضي غير مطورة لتمويل البناء. إلا أنه بعد توقيع اتفاق تقاسم إيرادات مع شركة سوديك في نيوهليوبوليس، قررت الشركة تغيير نموذج أعمالها إلى توقيع اتفاقيات تقاسم إيرادات، مما ينتج عنه تقييمات أعلى بكثير نظرًا لحصول شركة مصر الجديدة على محفظة أراضيها بتكاليف ضئيلة. من هنا نرى قرار إدارة الشركة إيجابي جدا، ولكن المحفزات لا تزال تعتمد على الوتيرة التي سيتم بها توقيع اتفاقيات تقاسم إيرادات مع شركات تطوير عقاري كبرى، على شاكلة الاتفاق الذي تم توقيعه مع شركة سوديك.
الحد الأدنى لتقييم شركة مصر الجديدة يؤدي إلى عائد 35.00 جنيه/ للسهم ، ولكن قيمتنا العادلة لا تزال 70.10 جنيه/ للسهم مع التوصية بالشراء
في سياق منفصل، أجرينا افتراض للحد الأدنى لتقييم بعض شركات التطوير العقاري ، قمنا فيه بجمع عاملين للتوصل إلى الحد الأدنى لتقييم مصر الجديدة ، وهو ما زال يظهر ارتفاع محتمل، مشيرين إلى نقطة جاذبة لشراء السهم عند المستويات الحالية. كان أول عامل قمنا بتطبيقه هو خفض سعر بيع/ للمتر المربع في نموذج التقييم خلال عام 2018 من 4500 جنيه إلى 3500 جنيه/ للمتر. نرى أن سعر 3500 جنيه هو أقل سعر في ضوء: I) سعر البيع الأخير/ للمتر المربع في المرحلة الأولى من العاصمة الإدارية الجديدة؛ II) أن أسعار الاراضى في المرحلة الثانية فى العاصمة الادارية الجديدة مقرر أن تتراوح بين 3800 و 4500 جنيه/ للمتر المربع، وفقاً لأخبار محلية. من هنا، ثبتنا أسعار الأراضي خلال الأعوام الثلاثة المقبلة مع الحفاظ على تصاعد التكلفة، ومن ثم انكماش هوامش الأرباح في الثلاثة أعوام الأولى. نتج الافتراض الذي طبقناه عن قيمة عادلة 35.00 جنيه للسهم، متضمناً ارتفاع محتمل بنسبة 20% عن سعر السوق الحالي، وصافي قيمة حالية/ للمتر المربع عند 625 جنيه. تستقر قيمتنا العادلة لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير عند 70.10 جنيه/ للسهم مع التوصية بالشراء.
تقترح إدارة الشركة عدم توزيع أرباح العام المالي 2017/2018، إلا أن هذا القرار سيتم اعتماده خلال اجتماع الجمعية العامة العادية المقبل.
HELI EY، السعر الحالي: 29.05 جنيه، القيمة العادلة: 70.10، التوصية: شراء
 |
|