برايم | تسليط الضوء | قيمة عادلة: 54.9 جينه/سهم | مصر الجديدة - فرصة استثمارية عظيمة، لا يجب تفويتها| توصية: شراء
(1/9/2017 12:09:05 PM) | قررنا أن نسلط الضوء حالياً على التحول المتوقع أو المأمول من قِبل شركة مصر الجديدة حيث يبدو أن الشركة تستعد لخوض هذا الطريق، وهو الأمر الذى يبدو وشيكاً بعد التعاقد مع بعض المصممين لإتمام التخطيط المبدئى لمشروعات الشركة المتوقعة الى جانب وضع حدود زمنية ومواعيد وشيكة لإطلاق هذه المشاريع.
قررنا فى جولة سريعة أن نوجه النظر الى إمكانية تحقيق عائد قوى يفوق حاجز ال100% على الأقل، من خلال تقييم شركة مصر الجديدة بشكل مبدئى باستخدام أسلوب صافى قيمة الأصول لتقييم صافى ما تمتلكه الشركة من أراضى. ومع أننا نؤكد على رؤيتنا التفاؤلية للقطاع العقارى حيث نرى أن الطلب والشهية سيستعيدوا العافية تدريجياً فى وقت ليس بالطويل، الا أنه كان يجب علينا نتوخى الحذر فى التقييم المبدئى لمصر الجديدة لما تمتلكه الشركة من محفظة أراضى عملاقة يصعب تنميتها بالتزامن لكبر حجمها، لذلك قمنا بتطبيق معدل خصم زائد عن تكلفة حقوق الملكية بنحو 4% وذلك للتعويض عن مخاطر امتداد فترة التطوير، وعدم وضوح الرؤية، والإلتزام بالتحول الى مطور عقارى متكامل بدلاً من الإعتماد على نشاط بيع الأراضى، الى جانب أن معدل الخصم الأعلى المستخدم يعوض عن إفتراضنا لفترة مبيعات مقسمة على 5 سنوات فقط لتقييم الأصول.
ونضيف لتقييم صافى مساحة الأرض، ما يقرب من مليار جنيه نصيب شركة مصر الجديدة من مشروع ال655 فدان الذى تطوره سوديك على أراضى الشركة، والذى نقيمه باستخدام أسلوب خصم التدفقات النقدية، حيث يضيف الجزء السكنى نحو 789 مليون جنيه لتقييم مصر الجديدة بينما نتوقع أن يضيف الجزء التجارى ما يقرب من 205 مليون جنيه للتقييم ، وذلك لإحتفاظ مصر الجديدة على نسبة 30-30.2% من إيرادات المشروع مقابل المشاركة بمساحة الأرض.
نرى أن القيمة العادلة الحالية لشركة مصر الجديدة تصل الى 54.9 جنيه/سهم تقريباً بواقع عائد 113%، ولكن يجب التأكيد أن هذا التقييم مبدئى، معتمدين فيه على أحدث البيانات الصادرة عن الشركة، ونتوقع أن يكون هنالك رفع/إعادة تقييم إيجابى لشركة مصر الجديدة بعد أن تقوم الشركة بتأكيد مخططات التحول لديها لتصبح مطور عقارى متكامل. مما قد يؤدى الى تقليص زيادات المخاطر (4%) على معدل الخصم.
تمتلك مصر الجديدة الأن مجموعة من الأراضى المتبقية تصل الى إجمالى مساحة 29.68 مليون متر تقريبا، تمثل صافى المساحة منها 24.09 مليون متر وهى المساحة المستخدمة فى التقييم المبدئى المسند للشركة. حيث قمنا باستبعاد مساحة تصل الى 3.33 مليون متر تقريباً من إجمالى مساحة مدينة هليوبوليس الجديدة والتى تمثل تعديات أخرين على أراضى الشركة، حيث اقيمت عليها مجمعات سكنية يستفيد منها الغير وهو الأمر المنظور أمام القضاء حالياً. وقمنا أيضاً باستبعاد مساحة أرض قدرها 21 ألف متر وهى أرض قامت إدارة مطار القاهرة بضمها لمساحة أرض المطار والتى كانت تندرج تحت مساحة أرض ضاحية مصر الجديدة، وقد استبعدنا أيضاً مساحة تصل الى 2.26 مليون متر فى ضواحى مصر الجديدة، والتى تم منع البناء عليها بناءاً على قرار سيادى لتأمين سلامة حركة الطيران. وقمنا بإعتبار صافى مساحة تصل الى 24.09 مليون متر فقط فى تقيمنا، حيث تستمر هذه التعديات والمنازعات لأكثر من عام بدون حلول بديلة أو تعويضات. ومن ضمن مساحة 24.09 مليون متر، تمثل مساحة تصل الى 2.75 مليون متر فى مدينة هيليوبلس الجديدة الجزء، الخاضع للتطوير المشترك مع شركة سوديك، بينما الجزء المتبقى من صافى الأراضى الغير مطورة بعد هذه الإتفاقية يصل الى 21.34 مليون متر، والذى نقيمه من خلال إفتراض مبيعات متساوية على مدار 5 سنوات، مع تطبيق زيادات سنوية متواضعة فى أسعار الأراضى، وذلك لإحتساب قيمة صافى الأصول المتبقية.
وقمنا باستخدام متوسط أسعار منخفضه نسبياً فى تقييم حصيلة صافى الأراضى، وذلك حيث استخدمنا مدة زمنية قصيرة (5-سنوات) لتقييم الأراضى مما يستلزم إعتبار متوسط سعر متر أقل من القيمة السوقية الحالية وذلك لكبر مساحة الأراضى المفترضه بيعها فى نموذج التقييم لدينا مما يضغط على السعر نظرياً. مما يعطى لنا مساحة لمراجعة هذه الأرقام والإفتراضات بمجرد تأكيد الإدارة على المخططات والرؤى، مما يؤدى لرفع التقييم المسند. حيث نفترض متوسط سعر يصل الى 2.8 ألف جنيه/متر فى ضواحى مصر الجديدة مما يؤدى الى حصيلة مبيعات إفتراضية تصل الى 0.62 مليار جنيه خلال 2017-2021, كما أفتراضنا حصيلة مبيعات تصل الى 30.7 مليار جنيه تقريباً ناتجة عن إفتراض بيع صافى مساحة أرض مدينة هليوبوليس الجديدة والتى تصل الى 16.76 مليون متر بعد خصم مساحة 2.75 مليون متر الخاصة بمشروع التطوير المشترك مع سوديك، وقمنا بإفتراض متوسط سعر للمتر يصل الى 1.8 ألف جنيه/متر، حيث يُعد هذا المشروع هو الأكبر والأكثر حساسية لتغيير السعر مما يدفعنا للتحفظ حتى يتم الاستدلال على قدرة الشركة فى تسويق أو تطوير المشروع. كما سعرنا المساحة القابلة للتطوير فى مشروع هيليوبارك والتى تصل الى صافى 4.23 مليون متر فى حدود 3.2 ألف جنيه/متر، مما أدى الى حصيلة مبيعات متوقع أن تصل الى 13.6 مليار جنيه، ونرى إمكانية مضاعفة هذه الحصيلة على أقل تقدير بسهولة إن تم تطوير المشروع.
تفاصيل أراضى شركة مصر الجديدة ( مليون متر)
صافى المساحة صافى مساحة أراضى البناء والخدمات المتبقية الأراضى المستبعدة الأراضى المباعة والخدمات حتى عام 2015/16 إجمالى المساحة المنطقة
أراضى جاهزة للتطوير أراضى للتطوير مع الغير أراضى تحت النزاع
0.23 2.28 2.51 6.7 0.15 9.37 ضواحى مصر الجديدة
19.51 2.75 3.31 22.81 0.08 1.83 24.73 مدينة هيليوبلس الجديدة
0.12 - 0.12 - 0.27 0.39 أراضى مدينة العبور
4.23 - 4.23 2.88 - 7.12 مدينة هيليوبارك
24.09 2.75 5.59 29.68 9.67 2.26 41.61 إجمالى المساحات
إفتراضات مبيعات الأراضى لتقييم صافى الأصول - 5-سنوات من مبيعات المساحات متساوية - مع إعتبار زيادات سعرية بسيطة
إجمالى بيانات المشروعات المتوقعة 2021 2020 2019 2018 2017 ضواحى مصر الجديدة
20% 20% 20% 20% 20% نسبة المبيعات السنوية
0.23 إجمالى المساحة المباعة 0.05 0.05 0.05 0.05 0.05 مساحة الأرض - مليون متر
2,762.82 متوسط سعر 3038.77 2894.06 2756.25 2625 2500 سعر/متر
628.42 إجمالى حصيلة مبيعات 138.24 131.66 125.39 119.42 113.73 حصيلة مبيعات
إجمالى البيانات 2021 2020 2019 2018 2017 مدينة هيليوبلس الجديدة
16.76 إجمالى المساحة المباعة 3.35 3.35 3.35 3.35 3.35 مساحة الأرض - مليون متر
1,831.53 متوسط سعر 2196.15 1996.5 1815 1650 1500 سعر/متر
30,690.06 إجمالى حصيلة مبيعات 7,359.96 6,690.88 6,082.62 5,529.65 5,026.96 حصيلة مبيعات
إجمالى البيانات 2021 2020 2019 2018 2017 أراضى مدينة العبور
0.12 إجمالى المساحة المباعة 0.02 0.02 0.02 0.02 0.02 مساحة الأرض - مليون متر
976.82 متوسط سعر 1171.28 1064.8 968 880 800 سعر/متر
119.58 إجمالى حصيلة مبيعات 28.68 26.07 23.7 21.55 19.59 حصيلة مبيعات
إجمالى البيانات 2021 2020 2019 2018 2017 مدينة هيليوبارك
4.23 إجمالى المساحة المباعة 0.85 0.85 0.85 0.85 0.85 مساحة الأرض - مليون متر
3,199.84 متوسط سعر 4015.11 3650.1 3174 2760 2400 سعر/متر
13,550.47 إجمالى حصيلة مبيعات 3,400.58 3,091.44 2,688.21 2,337.57 2,032.67 حصيلة مبيعات
وبذلك نرى أن حصيلة تسييل أراضى الشركة تصل الى 45 مليار جنيه تقريباً الى جانب 7.5 مليار جنيه تحصل عليهم مصر الجديدة من الشراكة الحالية مع سوديك، وذلك على أقل تقدير من الجزء السكنى فقط فى المشروع.
ونرى أن القيمة العادلة المبدئية المسندة للشركة قابلة للزيادة بشدة خاصة مع بدء إدارة الشركة فى التطوير الحقيقى بشكل تنافسى، لإقامة المجمعات السكنية. مما يزيد التقييم المسند للشركة بالتأكيد، كما أن إحتمالية حصول الشركة على تعويضات مقابل الأراضى المتعدى عليها والبالغ مساحتها 5.9 مليون متر تقريباً كما حدث سابقاً مع شركة مدينة نصر، قد تضيف جزء جديد عملاق لتقييم الشركة، أو حتى إن تم الفصل والحكم لصالح الشركة فى التزاعات المنظورة أما القضاء.
ولكن مازلنا نرى أن أمام مصر الجديدة بعض الوقت للتحول الكامل لفكر وطريقة المطور العقارى الحديث، ولذلك قمنا بتطبيق معدلات الخصم المرتفعة السابق ذكرها الى جانب التحفظ فى إفتراضات أسعار الأراضى حتى نتمكن من الإشارة للتقييم المحتمل لشركة مصر الجديدة فى أسوأ السيناريوهات، ولذلك ننصح بشدة بعدم إهدار فرصة عائد يصل الى 100% فى أقل تقدير.
2021 2020 2019 2018 2017 تقييم جمع الأجزاء
10,927.46 9,940.04 8,919.91 8,008.18 7,192.94 صافى حصيلة إجمالى مبيعات الأراضى
3.07 2.46 1.96 1.57 1.26 معدل الخصم
3,555.79 4,048.75 4,547.89 5,110.94 5,700.78 القيمة العادلة
تم الحصم على معدل تكلفة حقوق الملطية الخاص بشركة مصر الجديدة: 22.2% بنهاية 2016 و21.2% متوسط فترة الإفتراضات. 785.57 إضافة تقييم نصيب مصر الجديدة من مشروع 655 فدان – جزء سكنى
205.17 إضافة تقييم نصيب مصر الجديدة من مشروع 655 فدان – جزء تجارى
23,954.88 صافى القيمة العادلة
461.26 إضافة: نقدية
24,416.14 قيمة الشركة
445.03 عدد الأسهم
إرتفاع متوقع 113% 54.86 قيمة/سهم
25.8 سعر سوقى
 |
|